„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§194 BauGB)
Wann ist es erforderlich ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB in Auftrag zu geben?
• bei privatrechtlichen Auseinandersetzungen z.B. Scheidung, Erbauseinandersetzung
• bei öffentlichen, gerichtlichen Verfahren, z.B. Erbschafts- und Schenkungssteuerangelegenheiten, Enteignung
• wenn ein Verkehrswertnachweis für das Finanzamt benötigt wird
Ferner empfiehlt sich ein nach § 194 BauGB erstelltes , detailliertes Gutachten bei Ankauf-oder Verkaufsabsicht des Objektes wenn der Auftraggeber eine ausführliche, transparente Dokumentation mit Erläuterungen und Kommentaren zu den Datenquellen wünscht.
Es ist dies die ausführlichste Art der Immobilienbewertung und genießt in Deutschland einen besonderen Stellenwert, da von den meisten Gerichten, Behörden und Institutionen ausschließlich ein solches Gutachten akzeptiert wird.
Die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegten Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren) können je nach Objektart und Datenlage einzeln oder kombiniert Anwendung finden.
Folgende Unterlagen werden zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens benötigt:
- Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate )mit Bestandsverzeichnis und Abt. I und II.
- Unterlagen zum Gebäude: Baujahr, Baubeschreibung, Baugenehmigung
- maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten , Nachweise zu Modernisierungen und Sanierungen, Angaben zu verdeckten Bauwerksschäden
- Lageplan der Immobilie
- Berechnung der Wohn- und/oder Nutzflächen
- Berechnung des Brutto-Grundflächen und/oder des Brutto-Rauminhaltes (nach DIN 277)
- Aktuelle Aufstellung der Mieten, Kopien der Mietverträge und der letzten Mietanpassungen
- Aktuelle Aufstellung der Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
- Bei Wohn-und Teileigentum: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Bei Rechten und Belastungen: Erbbaurechtsverträge, Nachweis des aktuellen Erbbauzinses, Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte, Eintragungsbewilligungen etc.
- Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis
- Auskunft zu Erschließungsbeiträgen
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
- Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids
Weitere Informationen über die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens können Sie unserer Checkliste entnehmen.